Diagnostic immobilier amiante, plomb, DPE, termites électrique, gaz

Pourquoi ?

L’amiante a été largement utilisé dans les bâtiments (faux plafonds, isolations thermiques et phoniques, dalles de sol…). L’inhalation de fibres d’amiante présente des risques pour la santé. Elle peut provoquer des difficultés ou des insuffisances respiratoires et peut induire le risque de cancer du poumon, de la plèvre. 
La mise en évidence des risques graves pour la santé publique a conduit les pouvoirs publics à prendre des mesures de plus en plus strictes pour protéger la population contre l’exposition passive aux fibres d’amiante, tant pour les occupants que pour les travailleurs.

Quand ?

Ce repérage est obligatoire pour la vente de tout immeuble dont la date de permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997. Il est nécessaire pour pouvoir stipuler une clause d’exonération de la garantie des vices cachés à raison des vices constitués par la présence d’amiante dans les éléments de la construction. Le repérage amiante est à joindre dès la signature du compromis. 
Si le bien fait partie d’une copropriété, il est obligatoire pour le vendeur de produire également le repérage réalisé dans les parties communes dans le cadre du DTA, en plus du repérage effectué dans sa partie privative.

Attention !

Si des travaux ou des rénovations du bien ont été réalisés après le diagnostic, cela peut découvrir certains matériaux qui étaient confinés auparavant. Il est donc fortement conseillé de réaliser un nouveau diagnostic, même si le précédent n'indiquait pas de présence de matériaux contenant de l'amiante. 
 

Comment ?

La visite du professionnel permet le repérage des matériaux contenant ou susceptibles de contenir de l'amiante. Il procède à une inspection visuelle et à des investigations approfondies non destructives de l'ensemble du bien. En cas de doute sur un matériau, il effectue un prélèvement d'échantillon qu'il envoie pour analyse en laboratoire et dont le résultat sur la présence (ou non) d'amiante sera communiqué dans le rapport final de diagnostic. Seule l'analyse laboratoire pourra conclure à l'absence d'amiante. Le nombre d'analyses ne peut être défini avant une visite du bien. Si des analyses en laboratoire sont réalisées, le coût s'ajoute donc à celui du devis initial. Soyez attentifs sur les conditions inscrites sur le devis et l'ordre de mission. . . Il existe des analyseurs portables d'échantillons qui ne peuvent, pour l'instant, se substituer à l'ensemble des analyses. En cas d'absence de matériaux contenant ou susceptibles de contenir de l'amante, la durée de validité du diagnostic est illimitée, si tant est que le bien n'ait pas subi de travaux nécessitant un repérage complémentaire. 
En cas de présence d'amiante dans calorifugeages, faux plafonds ou flocages, le propriétaire doit, en fonction de leur état de conservation :

• Faire surveiller ces états de conservation tous les 3 ans,
• Faire réaliser des mesures d'empoussièrement,
• Confiner ou faire retirer les matériaux et produits contenant de l'amiante. 

LE SAVIEZ-VOUS? 

LA SURFACE DITE CARREZ ET LA SURFACE HABITABLE NE PRENNENT PAS EN COMPTE NOTAMMENT LES PARTIES DE LOCAUX D'UNE HAUTEUR INFÉRIEURE À 1,80 MÈTRE. 

POURQUOI ?

Dans un contrat de vente, une clause doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété. C'est la surface Carrez.   

La loi de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009 demande au bailleur d'indiquer dans un bail d’habitation (pour la résidence principale non meublée) la surface habitable du logement.   

QUAND ? 

EN CAS DE VENTE
La déclaration de superficie loi Carrez a pour objectif d’améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété en l’informant en tant que consommateur. Le vendeur a l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou fraction de lot pour :

• toute promesse unilatérale de vente et d'achat ;
• les promesses synallagmatiques de vente (compromis) ;
• les contrats de location-accession et de location-vente ;
• les ventes en viager ;
• les ventes par adjudication devant le tribunal. Une maison individuelle peut aussi être soumise à l’obligation de mesurage dans l’hypothèse d’une copropriété "horizontale". 

Attention ! Si l’acte de vente ne mentionne aucune superficie, l’acquéreur peut agir en nullité de la vente dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième (5%) à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. 

EN CAS DE LOCATION 

Depuis le 28 mars 2009, en plus du Dossier de Diagnostic Technique, le propriétaire bailleur doit mentionner sur le bail la surface habitable du logement loué (pour la résidence principale non meublée).

La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu une sanction en cas d’erreur dans la mention de la surface habitable de plus de 5% au détriment du locataire.

Celui-ci peut exiger du bailleur une diminution du loyer proportionnelle (pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 27 mars 2014). 

Bailleurs

La prudence est de mise. Il ne peut qu’être conseillé, en tant que bailleurs, de suivre cette nouvelle réglementation en évitant d’indiquer une surface approximative. Si la loi ne vous y oblige pas, il vous est conseillé de faire réaliser cette mesure par un professionnel. 

Mandataires

Votre rôle de mandataire est :

• d’attirer l’attention de votre bailleur mandant sur les risques encourus,  
• de lui conseiller de recourir aux services d’un professionnel du mesurage. 

COMMENT ? 

 La surface dite Carrez et la surface habitable n'ont pas les mêmes définitions dans les textes réglementaires. Les calculs peuvent donc amener à des résultats différents. Ces mesurages faisant référence à des textes de loi complexes, il vous est conseillé de recourir aux services d'un professionnel. Le technicien va procéder aux mesures de certaines dimensions dans le bien, pour chaque pièce, souvent à l'aide d'un télémètre laser qui permet une précision optimale sur le relevé. 
Il peut être équipé de logiciels de calculs pour l'assister dans le calcul final, afin de prendre en compte toutes les informations et déduire les parties de surfaces si besoin.

VALIDITÉ DES MESURAGES 

Les mesurages ont une durée de validité illimitée, sauf en cas de travaux qui peuvent modifier la surface (cloisons). Nous conseillons malgré tout de refaire un mesurage même s’il en existe déjà un. En effet, le cabinet d’expertise qui a réalisé le premier métrage peut ne plus exister et vous n’auriez aucun recours en cas d’erreur dans le métrage. 

LE SAVIEZ VOUS?

492 CAS DE SATURNISME INFANTILE ONT ÉTÉ MIS EN ÉVIDENCE EN 2002 MAIS IL NE S'AGIT LÀ QUE DE LA PARTIE ÉMERGÉE DE L'ICEBERG.

POURQUOI ? 

L'ajout de plomb dans les peintures (sous forme de céruse) offre des avantages techniques, une bonne protection des supports et une bonne tenue des peintures, qui expliquent sa présence dans de nombreux bâtiments, essentiellement ceux construits avant 1949.

Pourtant, le problème de la toxicité du plomb est connu depuis l'antiquité.

Une fois ingéré ou inhalé, le plomb va pénétrer dans l’organisme et se stocker notamment dans les os d’où il peut être libéré à retardement dans le sang. 

Cela provoque des troubles parfois irréversibles (atteinte du système nerveux), voire le décès.

Les revêtements se dégradent avec le temps et l’humidité (fuites, condensation du fait d’une mauvaise isolation et de défauts de ventilation...) : les écailles et les poussières dégagées sont alors sources d’intoxication, notamment chez l'enfant plus fragile et certains travailleurs très exposés.

QUAND ? 

PARTIES PRIVATIVES 

Un CREP (Constat du Risque d'Exposition au Plomb) doit être réalisé :

• Vente : lors de la vente de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. A défaut, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés de ce chef ;
• Location : depuis le 12 août 2008, le CREP doit être annexé à tout nouveau contrat de location (ou tout renouvellement de bail) de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. 

PARTIES COMMUNES 
Pour les parties communes d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation et construit avant le 1er janvier 1949, un CREP a dû être réalisé avant le 12 août 2008, avec ou sans conditions de travaux susceptibles de provoquer une altération substantielle des revêtements (notion définie par un des arrêtés).

Une copie du constat doit être remise aux occupants de l’immeuble en présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils réglementaires. 

COMMENT ? 

Afin de prévenir les risques sanitaires, et d’y remédier, il faut identifier les surfaces contaminées.

Le plomb des peintures étant indécelable par simple observation, il est nécessaire de procéder à des analyses pour le localiser et déterminer sa concentration.

Le technicien prend une série de mesures avec un appareil portatif à fluorescence X sur un ensemble de supports (murs, portes, volets, plinthes…) et indique également sur son rapport l'état de dégradation de chacune de ces unités de diagnostics.

Dès qu’il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils réglementaires, le propriétaire est tenu d’effectuer des travaux, afin de supprimer le risque d’exposition au plomb.

Le CREP a pour but de prévenir ou traiter des causes d’insalubrité éventuellement associées.

Si de tels facteurs sont mis en évidence, il est de la responsabilité du diagnostiqueur de transmettre un exemplaire du CREP aux services de la préfecture. 

L'inobservation de cette obligation entraîne une sanction pénale (1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende) et une sanction civile qui place de fait le vendeur dans l'obligation de prendre à sa charge les travaux qui s'avéreraient nécessaires. 

LE SAVIEZ-VOUS ? 

SUR 250 0001 SINISTRES RECENSÉS CHAQUE ANNÉE, LES ACCIDENTS LIÉS À DES CHOCS ÉLECTRIQUES FONT 4 000 VICTIMES PAR AN DONT PRÈS DE 100 MORTS.

POURQUOI ?

Les dangers liés à l'installation électrique ne sont plus à prouver : ils vont des risques d'incendies causés par des courts-circuits aux chocs électriques (électrisations) ou aux électrocutions par exemple.

Afin d'améliorer la protection des occupants, les pouvoirs publics ont rendu obligatoire l'état des installations intérieures électriques. 
 

Il identifie les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes.

Il ne s’agit pas d’un contrôle de conformité de l’installation vis à vis d’une quelconque réglementation mais bel et bien d’un contrôle de la sécurité. 

QUAND ? 

EN CAS DE VENTE
Depuis le 1er janvier 2009, pour limiter les dangers, le vendeur d’un bien immobilier comportant une installation d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente et, à défaut de promesse, à l’acte authentique un état de l'installation intérieure d’électricité réalisé depuis moins de 3 ans.

Attention ! Dans le cas où le vendeur ne se conforme pas à cette obligation, il ne peut pas se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, dans la mesure où ces vices concerneraient l’installation intérieure d’électricité.

En cas d’anomalies détectées, la responsabilité de la remise en sécurité incombe au propriétaire acquéreur, sauf convention contraire. 

EN CAS DE LOCATION 
Pour l'instant, aucune obligation légale n'oblige les propriétaires bailleurs à annexer au contrat de location ce diagnostic. Cependant, leur responsabilité peut être invoquée en cas de sinistre ayant mis en danger les locataires.

La jurisprudence donne de premiers signes en ce sens, en s'appuyant sur l'obligation de ne mettre à disposition des occupants qu'un logement ne comportant aucun risque pour la sécurité des occupants (décret décence).

Le choix de faire réaliser un état de l'installation intérieure d’électricité pour une location reste donc de la responsabilité du propriétaire bailleur mais il paraît plus prudent de faire le maximum :

• Pour protéger les occupants ;
• Pour se protéger de toute mise en cause de sa responsabilité en tant que propriétaire bailleur. 

COMMENT ? 

Cette obligation vise les installations comprises dans les parties privatives des locaux et dans leurs dépendances.

Le diagnostic est établi à partir d'une norme de sécurité sur les installations électriques (norme XP C 16-600).

Le professionnel compétent procède donc à une inspection complète de l'installation :

• Il contrôle la présence de plusieurs éléments (appareil général de commande, protection différentielle et contre les surintensités, mise à la terre…) et leur bon fonctionnement ;
• Il utilise des appareils de mesure pour vérifier le bon niveau de sécurité de l'installation ; 
• Il vérifie le respect des règles liées aux zones humides (salles de bain,…) et l'absence de matériels vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contact direct.